Sprzedaż mieszkania krok po kroku. Krok 11 z 12 – podpisanie umowy sprzedaży.

By HomeDeal | 2017-06-03

Umowę sprzedaży-kupna nieruchomości podpisujemy u notariusza.

Taki jest bezwzględny wymóg prawny dla umowy sprzedaży-kupna czyli dla tej umowy, która przenosi własność nieruchomości na nabywcę. Powszechnie nazywaną umową ostateczną (przenoszącą własność).

Jeśli przed właściwą umową umówiliśmy się z kupującym/ą na podpisanie umowy przedwstępnej możemy podpisać ją w formie umowy cywilno-prawnej czyli zwykłej umowy spisanej na przysłowiowej “kartce papieru”. Możemy też podpisać umowę przedwstępną u notariusza, co jest coraz bardziej powszechną praktyką. I słusznie.
Polecamy podpisywanie wszystkich umów związanych z obrotem nieruchomościami w formie umowy notarialnej (u notariusza). Krótko rzecz ujmując podpisywanie wszystkich umów dotyczących sprzedaży naszego mieszkania, nieruchomości, domu, lokalu, obiektu u notariusza.

Dlaczego?
1. Bo tak jest bezpieczniej.
2. Bo zobowiązania i obowiązki są pewniejsze.
3. Bo dochodzenie naszych praw jest prostsze i szybsze.

Umówienie się z notariuszem to kwestia indywidualna, zależy tylko od nas i naszego wyboru. Zwykle to kupujący pokrywa koszty notarialne. W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego to: podatek PCC – 2% wartości transakcji (podatek od czynności cywilno-prawnych) plus taksa notarialna. Przy zakupie mieszkania od dewelopera nie jest pobierany podatek PCC. Taksa notarialna zawiera się zawsze w pewnych widełkach i w takim zakresie zależy od notariusza.

Zwykle to kupujący, jako opłacający usługę chce wyznacza biura notarialne, w którym podpisana będzie umowa. Notariusz powinien być bezstronny jeśli chodzi o reprezentację. Jego zadaniem jest “przypilnowanie” legalności całego procesu. Jednak jeśli czegokolwiek nie jesteśmy pewni, warto skorzystać z usług prawnika, celem sprawdzenia czy jest wszystkie zapisy umowy są zgodne z wzajemnymi ustaleniami.

Możemy też wygodnie zamówić lub polecić usługę notariusza, który skontaktuje się z Nami.

Umowa przedwstępna to umowa, w której zawieramy warunki na jakich dojdzie do przeniesienia własności – podpisania umowy ostatecznej. Ustalamy więc m.in.:

a. strony umowy,
b. cenę,
c. wysokość zadatku lub zaliczki,
d. termin podpisania umowy ostatecznej,
e. zdarzenia lub fakty, które muszą zajść by mogła być podpisana umowa końcowa,
f. wszelkie inne warunki jakie ustaliliśmy podczas negocjacji.

Jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej możemy podpisać umowę rezerwacyjną. Zwykle chodzi wtedy o zakup mieszkania u dewelopera. Umowa rezerwacyjna ustala przede wszystkim:

a. strony umowy,
b. cenę,
c. wysokość opłaty rezerwacyjnej,
d. termin podpisania umowy kupna-sprzedaży.

Taka umowa (rezerwacyjna) najczęściej podpisywana jest jako zwykła umowa cywilno-prawna. Jej zapisy co do zasady dotyczą rezerwacji określonego lokalu. Jednak zdarza się, że zawierają również istotne zapisy dotyczące zobowiązań finansowych. Zwykle opłata rezerwacyjna nie jest zwracana jeśli potencjalny nabywca nie będzie chciał podpisać umowy kupna-sprzedaży. Jeśli więc podpisujemy taką umowę z deweloperem warto skorzystać z usług prawnika w ramach usługi Analiza umowy deweloperskiej.

Umowa rezerwacyjna zawierana dla transakcji na rynku wtórnym (nie od dewelopera) podpisywana jest w celu “ściągnięcia” oferty z rynku i rezerwacji lokalu na rzecz podmiotu zainteresowanego zakupem. Jako sprzedającym gwarantuje Nam ona wynagrodzenie za potencjalną “przerwę” w procesie sprzedaży – gdyby do umowy nie doszło i naturalnie jeśli w ramach takiej umowy umówiliśmy się z potencjalnym kupcem na wynagrodzenie.

Umowy przedwstępna i rezerwacyjna to również narzędzia organizacji finansowania zakupu nieruchomości – dla kupującego. Dzięki ich podpisaniu wie dokładnie na jakich warunkach kupi nieruchomość. Przedstawiając instytucji finansującej zakup (zwykle bankowi) warunki zakupu spisane “na papierze”, składa wniosek o kredyt.

Często bezpośrednio po lub w trakcie podpisania umowy przedwstępnej dochodzi do przekazania zadatku lub zaliczki. Jako sprzedający otrzymujemy pieniądze w gotówce, przelewem na nasze konto – tuż przed lub krótko po podpisaniu umowy.

Jeśli proces sprzedaży dzielimy na dwie umowy: przedwstępną i końcową, to dzięki skorzystaniu usługi Notariusz koszta aktu notarialnego będą takie same jak przy podpisywaniu jednej umowy.

Umowa sprzedaży nieruchomości (umowa końcowa, umowa przenosząca własność) oznacza, przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. W polskim porządku prawnym jako sprzedający przestajemy być właścicielem/ami nieruchomości, a kupujący staje/ą się właścicielem/ami nieruchomości w momencie podpisania aktu notarialnego. W momencie podpisania umowy więc nie jest już właścicielem mieszkania (domu, lokalu, obiektu) i zwykle nie ma jeszcze pieniędzy ze sprzedaży na naszym koncie. Jak to możliwe?

Otóż system prawny chroni nas (sprzedających) przez „Posiadanie”. Pozostajemy posiadaczem nieruchomości do czasu zapłaty pełnej ceny. I tu bardzo ważne. Jeśli w umowie końcowej lub przedwstępnej zgodziliśmy się na wydanie nieruchomości przed zapłatą pełnej ceny pozbawiamy się bardzo ważnego prawa. Czasami strona kupująca proponuje tzw. Współposiadanie czyli do czasu zapłaty pełnej ceny i kupujący i my sprzedający będziemy posiadaczami nieruchomości. Decyzję do zgody na wcześniejsze wydanie posiadania lub “przystąpienie” do współposiadania pozostawiamy Państwu, ale absolutnie zawsze zalecamy zasięgnięcie opinii prawnika w opisanej sytuacji.

Jeśli warunki z umowy sprzedaży nie zostaną spełnione, pozostaniemy posiadaczem do momentu przywrócenia własności. To jednak temat na osobny wpis. Opisana sytuacja związana z przeniesieniem własności i posiadaniem jest normalna i uregulowana w polskim prawie.
Podpisanie umowy przedwstępnej oznacza konieczność opłacenia taksy notarialnej, podpisanie umowy ostatecznej pociąga za sobą obowiązek opłacenia taksy notarialnej i podatku PCC. Opłaty te zwyczajowo uiszczane są przez kupującego, choć to również może być zapisanie odmiennie w umowie pomiędzy kupującym i sprzedającym. Jeśli opłaty nie zostaną wniesione na miejscu, notariusz wyda odpisy umowy dopiero po zaksięgowaniu opłat na koncie kancelarii notarialnej.
Z wydanym odpisem notarialnym umowy kupujący powinien udać się do banku w celu uruchomienia płatności lub jeśli nie finansuje zakupu z kredytu, powinien wykonać przelew na nasze konto.

W umowie przenoszącej własność (ostatecznej, końcowej) powinien być wyznaczony termin objęcia posiadania nieruchomości. Po otrzymaniu przelewu kontaktujemy się z kupującym by umówić się na przekazanie nieruchomości.

Jakie dokumenty są potrzebne do dokonania transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości (mieszkania)? Czyli niezależnie od tego czy kupujemy czy sprzedajemy mieszkanie.
Co musi znaleźć się w kancelarii notarialnej aby umowa została podpisana i zatwierdzona przez rejenta?
Jakimi informacjami musi dysponować rejent? O tym tutaj