Kupno mieszkania krok po kroku. Krok 9 z 10 – podpisanie umowy kupna.

By HomeDeal | 2017-05-17

Umowę kupna-sprzedaży nieruchomości podpisujemy u notariusza.

Taki jest bezwzględny wymóg prawny dla umowy kupna-sprzedaży czyli dla tej umowy, która przenosi własność nieruchomości na nabywcę. Powszechnie nazywaną umową ostateczną.
Istnieje możliwość podpisania umowy przedwstępnej w formie umowy cywilno-prawnej czyli zwykłej umowy spisanej na przysłowiowej “kartce papieru”. Możemy też podpisać umowę przedwstępną u notariusza, co jest coraz bardziej powszechną praktyką. I słusznie.
Polecamy podpisywanie wszystkich umów związanych z obrotem nieruchomościami w formie umowy notarialnej (u notariusza). Krótko rzecz ujmując podpisywanie wszystkich umów dotyczących naszego nowego mieszkania u notariusza.

Umówienie się z notariuszem to kwestia indywidualna, zależy tylko od nas i naszego wyboru. Zwykle to kupujcy pokrywa koszty notarialne. W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego to: podatek PCC – 2% wartości transakcji (podatek od czynności cywilno-prawnych) plus taksa notarialna. Przy zakupie mieszkania od dewelopera nie jest pobierany podatek PCC. Taksa notarialna zawiera się zawsze w pewnych widełkach i w takim zakresie zależy od notariusza. Możemy też wygodnie zamówić kontakt ze strony notariusza i wycenę usługi notarialnej online za pomocą usługi Notariusz

Umowa przedwstępna to umowa, w której zawieramy warunki na jakich dojdzie do przeniesienia własności – podpisania umowy ostatecznej. Ustalamy więc m.in.:
a. strony umowy;
b. cenę;
c. wysokość zadatku lub zaliczki;
d. termin podpisania umowy ostatecznej,
e. zdarzenia lub fakty, które muszą zajść by mogła być podpisana umowa końcowa;
f. wszelkie inne warunki jakie ustaliliśmy podczas negocjacji.

Jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej możemy podpisać umowę rezerwacyjną. Zwykle chodzi wtedy o zakup zakup mieszkania u dewelopera. Umowa rezerwacyjna ustala przede wszystkim:
a. strony umowy;
b. cenę;
c. wysokość opłaty rezerwacyjnej;
d. termin podpisania umowy kupna-sprzedaży.

Taka umowa (rezerwacyjna) najczęściej podpisywana jest jako zwykła umowa cywilno-prawna. Jej zapisy co do zasady dotyczą rezerwacji określonego lokalu. Jednak zdarza się, że zawierają również istotne zapisy dotyczące zobowiązań finansowych. Zwykle opłata rezerwacyjna nie jest zwracana jeśli potencjalny nabywca nie będzie chciał podpisać umowy kupna-sprzedaży. Jeśli więc podpisujemy taką umowę warto skorzystać z usług prawnika w ramach usługi Analiza umowy deweloperskiej.

Umowa rezerwacyjna zawierana dla transakcji na rynku wtórnym (nie od dewelopera) podpisywana jest w celu “ściągnięcia” oferty z rynku i rezerwacji lokalu na rzecz podmiotu zainteresowanego zakupem.

Umowy przedwstępna i rezerwacyjna to również narzędzia organizacji finansowania zakupu nieruchomości. Dzięki ich podpisaniu wiemy dokładnie na jakich warunkach możemy kupić nieruchomość. Wiemy dokładnie, więc możemy przedstawić instytucji finansującej zakup (zwykle bankowi) warunki zakupu spisane “na papierze”, co jest niezbędne dla uzyskania kredytu. Podpisanie umowy przedwstępnej oznacza kolejny krok na drodze do uzyskania kredytu. Udajemy się z podpisaną umową przedwstępną do banku by uruchomić procedurę uruchomienia kredytu i zaplanowania płatności.
Często w bezpośrednio po lub w trakcie podpisania umowy przedwstępnej dochodzi do przekazania zadatku lub zaliczki. Zwykle w takim przypadku jako kupujący w gotówce przekazujemy pieniądze sprzedającemu.

Jeśli przy zakupie podpisujemy dwie umowy: przedwstępną i końcową, to dzięki skorzystaniu z naszej usługi Notariusz koszta aktu notarialnego będą takie same jak przy podpisywaniu jednej umowy.

Umowa końcowa oznacza, przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. W polskim porządku prawnym sprzedający przestaje być właścicielem nieruchomości, a kupujący staje się właścicielem nieruchomości w momencie podpisania aktu notarialnego. W momencie podpisania umowy więc sprzedający nie jest już właścicielem mieszkania i zwykle nie ma jeszcze pieniędzy ze sprzedaży. Jak to możliwe?

Otóż system prawny chroni sprzedającego przez „Posiadanie”. Sprzedający więc nie jest właścicielem, ale pozostaje posiadaczem. Jeśli warunki z umowy sprzedaży nie zostaną spełnione, pozostanie posiadaczem do momentu przywrócenia własności. To jednak temat na osobny wpis. Opisana sytuacja jest normalna i uregulowana w polskim prawie. Jako kupującym musimy wywiązać się z warunków umowy sprzedaży by stać się Posiadaczami nieruchomości (otrzymać klucze do nieruchomości).

Podpisanie umowy przedwstępnej oznacza konieczność opłacenia taksy notarialnej, podpisanie umowy ostatecznej pociąga za sobą obowiązek opłacenia taksy notarialnej i podatku PCC. Jeśli nie wniesiemy opłat na miejscu, notariusz wyda odpisy umowy dopiero po zaksięgowaniu opłat na koncie kancelarii notarialnej.

Z wydanym odpisem notarialnym umowy udajemy się do banku w celu uruchomienia płatności lub jeśli nie finansujemy zakupu z kredytu, przelewamy na konto sprzedającego odpowiednie środki finansowe.

W umowie przenoszącej własność (ostatecznej, końcowej) powinien być wyznaczony termin objęcia posiadania nieruchomości. Po dokonaniu przelewu kontaktujemy się ze sprzedającym by umówić się na przekazanie nieruchomości.

Jakie dokumenty są potrzebne do dokonania transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości (mieszkania)? Czyli niezależnie od tego czy kupujemy czy sprzedajemy mieszkanie.
Co musi znaleźć się w kancelarii notarialnej aby umowa została podpisana i zatwierdzona przez rejenta? Jakimi informacjami musi dysponować rejent? O tym tutaj